статья из газеты «За Калужской заставой» №2 (436) 19-25 января 2006 г.
Похоже, дорогие сограждане, многие из нас так и не осознали, на пороге какого серьезного события стоим. Ведь новый Жилищный кодекс РФ требует до начала марта нынешнего года определить, в чьи руки перейдет управление сложнейшим и многогранным жилищно-коммунальным хозяйством наши домов и прилегающей территории, или, проще говоря, кому доверим мы заботу о комфорте нашего жития-бытия?
Какова же процедура выбора той надежной, компетентной, наконец, добросовестной фирмы, которая должна обеспечить, чтобы двор был вовремя подметен, а подъезд вымыт, батареи грели, а краны не текли, электропроводка не горела, а мусоропровод не засорялся и т.д. и т.п.? И сколько за эти и другие услуги придется платить? А что случится, если кто-то (по незнанию, лености или доставшейся в наследство от советских времен хозяйственной инфантильности) пропустит установленный для выбора управляющей компании срок? Обсуждению этих, а так же многих других вопросов, возникающих в ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства, и был посвящен организованный недавно семинар для руководителей ТСЖ, представителей ЖСК и домкомов, старших по домам и подъездам и других активистов местного самоуправления.
***
Имея право собственник обязан
Новый Жилищный кодекс РФ, сказал, открывая семинар, заместитель префекта ЮЗАО Александр Картышов, в отличие от прежних законодательных актов и нормативных документов не только определил право собственника на участие в управлении многоквартирным домом, но и четко зафиксировал ответственность за ход этого сложного процесса. Иными словами, собственник не просто имеет право владеть и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но и обязан содержать его в сохранности и рабочем состоянии. А имущество это весьма многообразно: ведь вопреки распространенному мнению собственники владеют не только тем, что находится в стенах их квартир, но и (на паритетных началах) всем, что имеется в доме и на принадлежащей ему территории, — приквартирными коридорами, лестничными клетками, подвалами, чердаками, инженерным оборудованием и т.д.
Заменив труднопроизносимое для многих название «кондоминиум» юридическим термином «многоквартирный дом», закон определил и три основные формы управления домами: самоуправление, управляющая компания и товарищество собственников жилья. Одну из них и должны выбрать собственники до 1 марта 2006 года. Пока что большинством многоквартирных домов (от имени и по поручению собственников) управляют специализированные государственные организации – дирекции единого заказчика.
Однако уже сегодня в округе функционирует полтора десятка негосударственных управляющих компаний. И, видимо, работают они достаточно эффективно, поскольку в большинстве случаев жители не просят администрацию заменить их дирекцией единого заказчика. По закону выбор управляющей организации считается легитимным, если за него проголосовало не менее 50 процентов (плюс 1 голос) собственников домов.
Необходимо, однако, учитывать, подчеркнул Александр Картышов, что собственниками, обладающими правом голоса при выборе управляющей компании, считаются не все проживающие в доме, а лишь официальные владельцы помещений. И одним из них является город, власти которого предоставили гражданам жилье на условиях социального найма.
Согласно статистическим данным город Москва владеет в ЮЗАО в среднем (в разных домах и районах эта цифра колеблется) примерно 31 процентом жилых помещений. Поэтому в тех домах, где город имеет долю собственности, инициативные группы, которые будут организовывать голосование, обязаны поставить о нем в известность московские власти. Но поскольку есть дома, в которых число собственников настолько велико, что собрать их в одном месте затруднительно, закон разрешает проведение как очного, так и заочного голосования. В последнем случае собственникам раздают бюллетени, куда они вносят свое мнение, а затем бюллетени собираются в установленном месте, где производится подсчет голосов и принятие окончательного решения.
Возникает естественный вопрос: как быть, если до 1 марта 2006 года голосование не проведено или решение не принято большинством голосов? Жилищный кодекс предусматривает принятие решения и в этом случае, но уже без прямого участия собственников. Будет организован открытый конкурс между всеми компаниями, которые пожелают выиграть подряд на управление таким домом. По мнению Александра Картышова, это возможный, но, естественно, далеко не лучший для жителей способ решения проблемы. Ведь жилище – один из основных, а для большинства – единственный вид собственности, который можно продать, подарить, передать в наследство. Естественно, граждане заинтересованы в максимальном его сохранении. А поэтому к выбору управляющей организации надо подойти осознанно и с максимальной ответственностью.
Об экономических предпосылках реформы ЖКХ и некоторых аспектах управления многоквартирными домами рассказала на семинаре первый заместитель руководителя Центра информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве в Москве Ирина Шрамко. Проводить реформу в столь сжатые сроки, сказала она, вынуждает хронический недостаток средств в федеральном и местных бюджетах и неповоротливость существующей системы ЖКХ.
Единственный выход – передать эксплуатацию жилого фонда и систем его жизнеобеспечения в ведение управляющих компаний, способных более рационально расходовать средства. В то же время Жилищный кодекс стимулирует и жителей к более активному участию в процессе управления принадлежащим им жилым фондом и соответственно к контролю за расходованием средств на его эксплуатацию. К примеру, установленные сегодня повсеместно домовые приборы учета воды и тепла дают возможность жителям оплачивать эти ресурсы по фактическому потреблению, а администрации – оперативно фиксировать перерасход и анализировать, по крайней мере, «внешние» причины его появления. В ЮЗАО, отметила Ирина Шрамко, эта работа организована на достаточно высоком уровне. Однако внутри самого дома остается еще немало резервов, и теперь уже от собственников и выбранной ими управляющей компании будет зависеть, насколько эффективно их можно использовать.
И разговор тут надо вести не только об установке квартирных приборов учета – в неменьшей степени важно и то, чему нынче жители уделяют мало внимания. Речь идет о неплотно пригнанной двери подъезда; о выбитых стеклах или распахнутой настежь форточке на лестничной клетке, через которые зимой мы фактически за свой счет обогреваем улицу; о подтекающих кранах и без нужды льющейся воде в местах общего пользования; наконец, о многочисленных «гостях», проживающих без оформления регистрации и в изобилии расходующих воду, тепло, электроэнергию.
К сожалению, констатировала Ирина Шрамко, некоторые статьи Жилищного кодекса оказались, как это, увы, нередко случается, прописаны недостаточно четко и допускают двоякое толкование либо вступают в противоречие с другими законодательными актами. А некоторые введенные кодексом положения пока что, образно говоря, повисают в воздухе из-за отсутствия определяющих механизм их действия нормативных актов, разобрать которые должно федеральное правительство.
Столичные руководители неоднократно обращали внимание законодателей на очевидные пробелы, возникающие в правовом поле после введения в действие нового Жилищного кодекса. Но поскольку некоторые из них так и не были устранены, власти города вынуждены принимать собственные превентивные меры для защиты интересов москвичей. В частности, реализация таких капиталоемких целевых программ, как ремонт и замена лифтового и газового оборудования, кровель и т.д., будет продолжаться. Больше того, финансироваться они будут, как и прежде, из средств городского бюджета – на этот счет московскими властями уже приняты соответствующие постановления и нормативные акты.
Не следует отмалчиваться и тем собственникам, которые до окончания срока, установленного Жилищном кодексом, не сумеют договориться о выборе управляющей компании – такое право остается за ними и после 1 марта 2006 года. Помимо этого, подчеркнула Ирина Шрамко, следует знать, что в отличие от других законодательных актов Жилищный кодекс имеет обратную силу. И хотя он отменяет некоторые прежние законы, его действие в части управления домами распространяется на все отношения по ранее заключенным договорам.
Ответила Ирина Шрамко и на два наиболее часто возникающих у жителей вопроса: Почему собственники должны выбирать управляющую компанию сообща, а не могут сделать это самостоятельно, каждый сам по себе?» и «Почему необходимо согласовывать свои интересы друг с другом?». Все дело в том, что получателем жизнеобеспечивающих энергоресурсов является не отдельный собственник, а дом в целом и лишь внутри него вода, тепло, газ, электроэнергия распределяются по квартирам. Поэтому появление в доме сразу нескольких компаний приведет к неразберихе.
Другое дело, что выбор из нескольких претендентов действительно квалифицированной, профессионально подготовленной управляющей компании требует и от самих собственников определенного опыта и знаний. Необходимо разбираться и в сложностях систему управления, и в практике применения множества законодательных актов и нормативных документов, среди которых один из важнейших для собственника – «Правила и норму эксплуатации жилых домов». Ведь если они будут нарушены, то отвечать придется не управляющей компании, а собственникам, которые ее выбрали.
Поэтому так важно заранее заложить в договор об управлении домом и все необходимые параметры, которых должна придерживаться компания, и возможные по отношению к ней санкции, если обусловленные параметры не будут соблюдены.
С особым внимание участники семинара выслушали начальника ГлавАПУ Москомархитектуры Николая Шепелева, который подробно рассказал об организации межевания и о порядке формирования земельных участков многоквартирных домов.
В частности, он обратил внимание собравшихся на статью 41 принятого в конце 2004 года Градостроительного кодекса Москвы, которая устанавливает, что границы земельных участков обосновываются документацией по планировке. А статьи 14 и 16 закона «О землепользовании и застройке в городе Москве» конкретизируют, что площади и границы земельных участков (при отсутствии о них сведений в Государственном земельном кадастре Москвы) устанавливаются на основании проектов градостроительного межевания территории.
Это особенно важно понимать руководителям тех ЖСК, которые формировались еще при советской власти и которым решениями этой власти вроде бы был выделен земельный участок. Но если он не зарегистрирован в городском земельном кадастре, то ЖСК нынче не сможет подтвердить свои права на него. И соответственно границы участка придется определять заново в процессе межевания.
Заблуждением является и мнение, будто территории, выделенные БТИ для интенсивной уборки, могут служить основанием для определения земельных участков. Проверка показала, что по этим территориям проложены, как правило пожарные и аварийные проезды, которые не могут быть выделены в чье-нибудь отдельное пользование. Сегодня межевание проводиться по системе государственного заказа на основании заявок, которые ежегодно подают в Москомзем префектуры административных округов. Дело это трудоемкое и весьма обременительное для городского бюджета, поэтому, к сожалению, выполнить сразу все заявки не удается. Тем не менее в Юго-Западном округе за последнее время удалось провести межевание более чем на 500 гектарах территории.
Часто задают вопрос: «Почему межевание проводиться по кварталам и разве нельзя сделать это по отдельному дому?» квартал взят за основу межевания потому, что (по определению) участок многоквартирного дома считается неделимым. И даже если в соседнем квартале есть, условно говоря, излишки площади, их нельзя изъять и присовокупить к участку дома в другом квартале.
После того как межевание квартала завершено, ТСЖ (иногда это делает и оплачивает управа района) может подать заявку на определение участка конкретного многоквартирного дома и заказать кальку с указанием его границ. Получение этого документа, однако, еще не означает, что можно немедленно ставить забор или другое ограждение по периметру участка.
Необходимо предварительно получить согласование целого ряда заинтересованных организаций и ведомств: ведь отверстия, прорытые для установки забора, могут повредить городские подземные коммуникации, а сам он – стать препятствием для проезда машин «скорой помощи», пожарных, аварийных бригад.
Но еще ранее необходимо зарегистрировать в земельном кадастре города отведенный дому участок и получить его градостроительный план. Здесь, признался Николай Шепелев, возникают проблемы. Дело в том, что хотя Градостроительный кодекс Москвы требует наличия такого документа, форму его должны были, но, увы, до сих пор не разработали федеральные власти. А он, по сути дела, и определяет окончательно акт приватизации земли.
На некоторые вопросы ответил также заместитель префекта ЮЗАО Владимир Мишанин. К тому же немало важных и полезных сведений участники встречи смогут и сами почерпнуть, и поделиться с коллегами из полученных «Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» и «Методических рекомендаций по организации деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций». А в дополнение к ним были розданы: примерный перечень имущества многоквартирного дома, образец формы единого платежного документа для жилых домов, оборудованных приборами учета потребляемых ресурсов, утвержденный постановлением правительства Москвы «Сборник предельной стоимости видов работ, выполняемых за счет граждан», а так же материалы о правовых основах работы старших по домам и подъездам.
Вопрос-ответ Выбор – за Вами
• Зачем организовывать ТСЖ в доме, построенном аж 50 лет назад?
Товарищество собственников жилья лишь одна из трех определенных Жилищным кодексом форм управления домом. Какую из них выбрать – зависит от решения собственников.
• Кто будет участвовать в выборе управляющей компании от имени нанимателей жилья и какова процедура подсчета голосов?
Поскольку собственником квартир, предоставленных жителям по договорам социального найма, является город, то именно он (через своих представителей) и будет участвовать в выборе управляющей организации. В городе таким представителем является Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, а в административных округах – специалисты его территориальных управлений. А вот при подсчете голосов – это очень важно понимать! – учитывается не общее количество собственников, а доля их собственности в общей площади дома. Иными словами, даже если сотня собственников владеет пятью процентами площади, то и голосов у них будет только пять; если же в распоряжении собственника находится 31 процент площади – у него будет 31 голос.
• Как относится префектура к требованию Жилищного кодекса о реформировании ЖСК, члены которых выплатили пай и стали собственниками, и что делают органы местной власти для помощи жителям таких ЖСК?
Префектура, как орган исполнительной власти, может относиться к закону лишь однозначно: его необходимо выполнять. Однако, понимая организационные и оформительские сложности процесса, она приняла меры для того, чтобы все ЖСК были обеспечены типовыми уставами ТСЖ и рекомендациями по поводу реформирования в них жилищно-строительных кооперативов. Тем не менее члены ЖСК, как собственники, могут (в рамках закона) принять и другое решение о выборе формы управления домом.
• Есть ли смысл жителям приватизировать нежилые помещения в доме и какие налоги при этом придется платить?
Нежилые помещения приватизации не подлежат – их можно только выкупить у города в ходе открытых торгов, в которых могут участвовать все собственники. Соответственно именно они и принимают решение, есть ли в этом смысл. Надо только учитывать, что одновременно с правом владеть и распоряжаться имуществом собственник (согласно Жилищному кодексу) наделяется и обязанностью поддерживать это имущество в надлежащем состоянии. Естественно, придется платить и все установленные законодательством налоги, включая налог на имущество.
• Что входит в понятие «квартал»?
В понятие «квартал» входит часть городской территории, ограниченная «красными линиями» или линиями улиц и дорог, окаймляющих территорию.
• Что первично – общедомовый счетчик или квартирный?
Приоритет здесь можно определить лишь по порядку очередности их установки: сначала это делается в ЦТП, затем в доме и только потом в квартире. Последний, пожалуй, имеет для жителей наиболее важное значение, поскольку дает возможность оплачивать потребленные только им энергоресурсы.
• С кем придется заключать договор на обслуживание дома?
Если вы выбрали управляющую компанию, то договор заключается с ней. Если решили управлять домом самостоятельно, то договоры придется заключать с теми организациями или фирмами, которые будут предоставлять вам услуги, — Мосгортеплом, Мосводканалом и т.п.
• Кому будут платить арендную плату офисы, которые занимают много нежелых помещений в нашем доме?
Они будут продолжать платить ее Москомимуществу, если вы не выкупите эти помещения у города.
• Что делать, если вызывает сомнения объективность членов инициативной группы при проведении заочного голосования и подсчете его результатов?
Поскольку такая форма проведения выбора управляющей компании прописана законом, можно посоветовать только более ответственно подходить к подбору членов инициативной группы и вести контроль за их деятельностью.
• Останутся ли у жителей льготы и субсидии после выбора той или иной формы управления домом?
Даже если им будет управлять частная компания, все определенные законодательством и решениями правительства Москвы льготы и субсидии сохраняться.
• Откуда берутся средства на содержание жилого фонда?
Из городского бюджета и из тех поступлений, которые складываются из оплаты жителями коммунальных услуг.
• Кто и каким образом будет покрывать убытки, если не все жители вовремя внесут плату за жилищно-коммунальные услуги?
Это станет проблемой собственников и управляющей компании, которую они выбрали. Принцип тот же, что и ныне в действиях ДЭЗ: она временно покрывает убытки из своих источников, а затем пытается, в том числе и через суд, взыскать их с должников.
• По каким критериям лучше выбирать управляющую компанию?
Их несколько: можно выбрать компанию, которая предложит самые низкие расценки; можно ту, что предложит наибольший набор услуг; а можно отдать предпочтение той компании, которая, по вашему мнению, имеет наибольший опыт и технические возможности. Что из этого набора предпочесть – прерогатива собственника.
материалы полосы подготовил Владимир ХИТРУК
